Jan Bikker de 1Box : “L’entreposage en conteneurs a un grand avenir”.

Nous avons récemment interviewé Jan P. Bikker de la société de self-stockage à succès 1Box. Il parle de son entrée dans le monde du self-stockage, des différentes stratégies employées par l’entreprise pour continuer à se développer et de la raison pour laquelle 1Box a choisi les conteneurs Z-Box de l’USC.

Introduction

“J’ai commencé le self-stockage en 1999 pour la société américaine Devon Self-Storage. C’était également l’une des premières entreprises de self-stockage à opérer aux Pays-Bas. En 2006, l’entreprise a été vendue à plusieurs parties, dont City-Box, et c’est à ce moment-là que je suis devenu coordinateur de la franchise. Juste avant l’acquisition de City-Box par Shurgard, j’ai commencé à travailler à mon compte avec quatre biens locatifs aux Pays-Bas.
Lorsque j’ai eu un parti financier en 2017, j’ai lancé le self-stockage à Rijswijk et à Groningue dans deux locaux qui m’appartenaient. En 2019, j’ai créé une coentreprise avec Volta Global, basée à Miami. À partir de là, nous nous sommes considérablement développés aux Pays-Bas. La semaine dernière, j’ai ouvert la 27e succursale aux Pays-Bas et plusieurs autres sont en cours d’ouverture. Nous pensons nous-mêmes que nous sommes à mi-chemin en termes d’expansion. D’ici trois ans, nous espérons avoir une cinquantaine d’agences aux Pays-Bas”.

Comment êtes-vous entré dans le monde du self-stockage ?

“J’avais un diplôme en construction et j’aurais pu reprendre l’entreprise de construction de mon père, mais j’ai finalement choisi de ne pas le faire. J’avais alors ma propre agence immobilière. Mais cela ne m’a pas rendu heureux non plus. Ensuite, Devon a cherché un directeur de développement pour l’Europe, un poste qui réunissait toutes les facettes que je possédais, comme le sens de l’architecture et mon expérience d’agent immobilier en matière d’évaluation. Depuis, j’ai vu comment le produit de self-stockage a évolué au fil des ans et je suis toujours aussi enthousiaste chaque jour.
J’ai tout de suite vu le potentiel de ce type de stockage. Je me suis également rendu aux États-Unis pendant un certain temps pour voir à quoi ressemblait le marché du self-stockage dans ce pays. Là-bas, cela fonctionne bien parce qu’il y a beaucoup de grandes villes avec des zones densément construites. Si vous regardez les Pays-Bas d’un point de vue américain, vous pouvez également considérer notre pays comme une grande ville, sauf qu’ici, il n’y avait pas encore de self-stockage.
Après les États-Unis, l’essor du self-stockage s’est d’abord produit en Angleterre, logiquement en tant que pays anglo-saxon, puis dans notre pays, en partie parce que nous y parlons également bien l’anglais”.

Introduction à l’USC

“Je connaissais déjà le nom d’USC. La première fois que j’ai rencontré USC, c’était lorsque 1Box à Hellevoetsluis a repris la succursale de Safe Store Storage. Il y avait un certain nombre de conteneurs USC. Nous les avons regardés attentivement et nous nous sommes enthousiasmés. Entre-temps, nous avons déjà des Z-Box sur nos sites d’Utrecht et de Breda. Il est également prévu d’en installer sur le site de Barendrecht. Avec la Z-Box, nous pouvons profiter de plus de mètres carrés d’espaces extérieurs.

Pourquoi 1Box a-t-elle choisi les conteneurs USC ?

“Le self-stockage a commencé à utiliser des conteneurs d’expédition dans de nombreux endroits. Au Royaume-Uni, les sites de self-stockage de 50 à 100 conteneurs maritimes sont très courants. Mais ces conteneurs non isolés souffrent tous du même problème : la condensation. En effet, le climat de l’Europe occidentale ne se prête pas à l’utilisation de conteneurs non isolés. Les conteneurs de l’USC n’ont pas ce problème. Il n’est même pas nécessaire d’avoir une isolation épaisse, à condition de contrôler la différence de température. En outre, il est beaucoup plus solide et plus beau. Le vieillissement est également beaucoup moins visible. Les conteneurs maritimes ont souvent vécu avant d’être utilisés pour le self-stockage et présentent donc souvent de nombreuses bosses et imperfections.

Nous avons donc déjà fait l’expérience de l’USC à Hellevoetsluis. à Utrecht, Janus s’est chargé de l’aménagement intérieur et il était clair dès le départ que nous choisirions les conteneurs extérieurs d’USC pour le remplissage. L’avantage des conteneurs USC est qu’ils sont plus faciles à déplacer et peuvent être déployés de manière modulaire.
Le placement de conteneurs n’est réellement possible qu’avec un permis, ce que tout le monde ne sait pas et même si vous pouvez facilement les retirer. “Dans de nombreux endroits extérieurs, le plan de zonage n’autorise pas l’installation de conteneurs.

Le succès de 1Box

“Nous avons constitué une très bonne équipe chez 1Box. Cela nous permet de déployer notre modèle d’entreprise dans d’autres pays également. Il est clair que nous faisons les choses différemment, mieux nous pensons, têtus que nous sommes, et cela se reflète dans les chiffres.
L’approche personnelle est beaucoup plus marquée chez nous que chez de nombreux autres acteurs du marché. Avec le self-stockage, tout le monde pense à un lieu physique où l’on peut stocker des objets, ce qui est logique en soi. Cependant, nous voyons les choses un peu différemment. Nous voulons répondre à un besoin. L’opérateur de self-stockage moyen demande au client : “De combien de mètres carrés avez-vous besoin ? Nous demandons : “Que pouvons-nous faire pour vous ? Chez nous, ce principe a été appliqué à l’ensemble de l’organisation. Vous pouvez trouver cela sur le site web, dans les applications que nous traitons lorsque nous avons un contrat. Nous sommes très bien notés par nos clients sur ce point. Nous y parvenons en formant nos directeurs d’agence presque quotidiennement. Nous avons un programme très strict à cet égard et l’enthousiasme des directeurs d’agence est vraiment inégalé. Cela signifie qu’il faut penser différemment et présenter différemment.

En outre, grâce à l’entreprise commune avec Miami, nous disposons d’un grand nombre de connaissances et d’expertise en provenance d’Amérique. Pensez aux progiciels pour l’indication des prix, la détermination des positions concurrentielles, l’intensité du trafic autour des succursales et les données démographiques de la région autour des sites proposés et existants. Cela nous permet de prendre de bien meilleures décisions en matière de marketing ou de recherche d’emplacements de self-stockage appropriés. Les emplacements optimaux sont peut-être peu nombreux, mais il est possible d’optimiser beaucoup de choses. Il y a donc beaucoup de connaissances invisibles derrière le succès de 1Box. Mesurer, c’est savoir”.

L’avenir proche du self-stockage

“Les grands entrepreneurs de self-stockage constatent que seuls 25 % des Néerlandais savent encore ce que signifie le self-stockage. Si ce pourcentage augmente, le nombre d’utilisateurs augmentera automatiquement. Cela signifie qu’il reste encore beaucoup à faire. Grâce à des entreprises comme Shurgard et ALLSAFE, qui sont implantées dans des lieux très visibles et font une large publicité, la notoriété du self-stockage augmente déjà considérablement. Nous en profitons pour faire de l’auto-stop. D’ailleurs, notre objectif n’est pas de devenir le plus grand, mais de conserver la troisième place.

Nous sommes également présents dans d’autres pays européens. Nous avons commencé en France et nous sommes maintenant présents en Belgique, en Allemagne, en Espagne, en Italie et en Autriche. Nous avons encore une grande marge de manœuvre pour développer notre formule. Notre modus operandi consiste à acquérir d’abord un opérateur/une société de self-stockage local(e), car il/elle connaît les tenants et les aboutissants du marché. À partir de là, nous poursuivrons notre expansion.

Entrepreneurs souhaitant se lancer dans le self-stockage ?

“S’il ne s’agit pas d’un nombre significatif d’unités, je ne le recommanderais pas nécessairement. Nous ne sommes pas encore prêts. En Amérique, ils remplissent des sites avec quelques centaines de conteneurs, mais c’est souvent dans des climats plus ensoleillés. Les habitants de cette région préfèrent le chargement et le déchargement à sec et choisissent plus souvent des unités intérieures que des unités extérieures. Mais il m’est également difficile de me projeter dans l’avenir.

Je ne le ferais pas moi-même maintenant. Vous parviendrez probablement à remplir vos unités la première fois, mais au bout d’un an et demi en moyenne, vous devenez très nerveux parce que les premiers clients repartent. Il faut ensuite une machine de marketing pour remplir à nouveau la branche.

Le self-stockage n’est pas un modèle d’entreprise que l’on peut simplement imposer. Pour que vos unités restent pleines, vous devez faire de la publicité en permanence dès le début. Si vous ne le faites que lorsque l’exode a déjà commencé, vous arrivez trop tard et vous devez soudain être en mesure de dégager un budget marketing important. Nous avons maintenant l’avantage de la grande échelle. Alors que notre budget marketing s’élève à plusieurs tonnes par an, nous pouvons le répartir entre toutes les succursales”.